共有持分の売却、ほかの共有者の同意は要る？全体を売る時との違い

こんな方へ: 家や土地が兄弟などとの共有名義で、売りたいのに話がまとまらない方 読むと分かること: 「自分の分だけ売る」と「家まるごと売る」の違いと、話し合いが止まった時の相談先

共有名義の家を売りたい時、最初に決めるのは「自分の持分だけを売るのか、家まるごとを売るのか」です。持分とは、共有している家の中で自分が持っている割合のことです（例：2分の1）。

自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売れます。一方で、家まるごとを売るには、共有者全員の同意が要ります。1人でも反対すれば、まるごとは売れません。この2つは、要る同意も、買う相手も、値段の付き方も別物です。混ぜて考えると、話し合いの的が外れます。

なぜ「自分の分だけ」と「まるごと」で話が変わるのか

共有名義の家では、共有者それぞれが割合で権利を持っています。自分の割合の分は、自分の財産として手放せます。ところが家そのものを売ると、ほかの共有者の割合まで動きます。だから全員がうなずかない限り、家まるごとの売買は進みません。

この違いは、買う相手の違いにもつながります。

• 家まるごと: ふつうの住宅として、家を探している人や不動産会社が買い手になります
• 持分だけ: 買った人は他人と家を共有することになります。家全体を自由に使ったり、1人で建て替えたりできるわけではないため、買い手はかなり限られます

持分だけを買うのは、共有の不動産を専門に扱う買取業者が中心です。そのため、持分だけの値段は、家まるごとの値段を割合で割った額より低くなるのがふつうです。

相続でできた共有は、まず分け方の話し合いから

共有名義には、大きく2つの成り立ちがあります。

成り立ち	状態	まずやること
相続でできた共有	遺産の分け方がまだ決まっていない	相続人どうしで分け方を話し合う
分け方が決まった後の共有	話し合いで、誰がどれだけ持つかが決まっている	持分を売るか、全員で売るかを決める

親が亡くなって兄弟の共有になった家は、前者のことがよくあります。この場合、分け方の話し合いが済んでいるかどうかで、次にやることが変わります。登記の書類（登記事項証明書）では、名義が親のままか、相続人の名前で持分が載っているかが分かります。ただ、相続人の名前で載っていても、法律で決まった割合のまま登記しただけで、分け方の話し合いは済んでいないこともあります。話し合いが済んだかは、相続人どうしで確かめてください。分からない時は、法務局の登記相談で聞けます。

名義が亡くなった親のままなら、相続登記も要ります。法務省の説明では、次のとおりです。

• 施行日: 2024年4月1日から義務
• 期限: 相続の開始を知り、かつ家の持ち主になったと知った日から3年以内
• 分け方の話し合いがまとまった時: まとまった日から3年以内に、その内容で登記する
• 過料: 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象
• 前からの相続: 2024年4月より前の相続も対象で、2027年3月31日まで（取得を知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内）

話し合いが止まった時の相談先

共有者の誰かと連絡が取れない、意見が合わない、という時も進め方はあります。止まっている理由で、合う相談先が変わります。

• 遺産の分け方が決まらない: 家庭裁判所の遺産分割調停があります。相続人の1人からでも申し立てられ、調停委員が間に入って話し合いを進めます
• 費用が心配で弁護士に相談しづらい: 法テラスの無料法律相談があります。収入や資産が一定の基準以下であることなどが条件です
• 誰の同意が要るか・自分の持分だけなら売れるかを確かめたい: 弁護士会の法律相談センターや司法書士に聞けます

連絡が取れない共有者がいる時に使える、裁判所の手続きもあります。自分の場合に使えるかは、弁護士か司法書士に確かめてください。

相談の前に、止まっている理由を1行で書き出しておくと話が早くなります。「兄と連絡が取れない」「売る値段で意見が合わない」「そもそも分け方の話をしていない」などです。理由が分かれば、相談先も、次に取る手も絞れます。

「共有持分を買い取ります」と言われた時に見ること

持分だけを買い取る業者は実際にあり、同意なしで売れるのも本当です。ただ、次の3つは売る前に確かめてください。

• 値段の水準: 持分だけの値段が、家まるごとの値打ちに対してどのくらいかは、自分では判断しにくいものです。同じ内容を複数の相手に伝えて、返ってくる額と条件を比べます
• 売った後の関係: 持分を買った相手が、新しい共有者になります。残る共有者と買った相手の間で、その後の話し合いが続きます
• 急かされていないか: その場で決めるよう迫られたら、一度持ち帰ります。早く手放したい時ほど、比べずに決めたくなります

家まるごとで売れる見込みがあるなら、その方が高く売れることが多いです。持分だけを売るのは、全員の同意がどうしても取れない時の道と考えておくと、判断を間違えにくくなります。

つまずきやすいところ

• 「共有名義だから売れない」と思い込み、相談を何年も先延ばしにする
• 自分の家が「分け方がまだの共有」か「分け方が決まった後の共有」かを確かめずに進める
• 連絡の取れない共有者が1人いるだけで、すべてを止めてしまう
• 持分だけの買取額を、家まるごとの値段の割合と同じだと思い込む

相談する前に確かめる3つのこと

次の3つが分かれば、どこに相談しても話が早く進みます。

1. 登記事項証明書で、共有者の人数と、それぞれの持分の割合を確かめる
2. 遺産の分け方の話し合いが済んでいるかを確かめる
3. 連絡が取れる共有者と、取れない共有者を書き出す

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