再建築不可物件と言われたら？売る前に確かめる3つのこと

こんな方へ: 「この家は再建築不可です」と言われ、売れるのか・どう進めればよいのか分からない持ち主の方 読むと分かること: 建て替えできないと言われた理由の確かめ方、役所に持っていくもの、売り方の選び方

「再建築不可物件です」と言われたら、最初に確かめるのは、なぜそう判断されたのかという理由です。確かめる先は、家のある市区町村の建築の窓口です。

理由が分かると、次の3つのどれに当たるかが見えてきます。直せば建て替えられるのか、許可をもらえば建てられるのか、今のままでは建て替えられないのか。どれに当たるかで、売り方も、相談する相手も変わります。言葉だけで諦めて、理由を確かめずに止まるのがいちばんもったいない進み方です。

再建築不可の多くは、家の前の道で決まる

家を建てる土地は、建築基準法の決まりで、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。これを「接道義務」といいます。家の前の道が、この「道路」に当たらない。当たっても、接している幅が2mに足りない。この2つが、再建築不可と言われるよくある理由です。

見た目は道でも、建築基準法の「道路」とは扱われていないことがあります。私道や通路は、役所の扱いによって道路になる場合も、ならない場合もあります。反対に、幅4mに足りない古い道でも、道路として扱われることがあります。だから、見た目だけでは判断できません。

家の前の道がどう扱われているかは、役所の「指定道路図」や「指定道路調書」という資料で確かめられます。国土交通省の調べでは、2023年4月1日時点で、建築の確認をする役所（特定行政庁）の約98%が指定道路図を作成済みか作成中です。約84%は窓口で一部または全部を公開しています。215の特定行政庁は、指定道路図か指定道路調書をインターネットでも公開しています。

役所の窓口に持っていくもの

窓口で話を進めやすくするため、次のものを用意していきます。

持っていくもの	分かること
登記事項証明書	土地の所在・地番・持ち主
公図・地積測量図	土地の形と、道との位置関係
家の前の道の写真	道の幅や様子の目安
これまでに受け取った書類	どんな理由で再建築不可と言われたか

写真は、道を含めて少し離れた所から撮ります。メジャーで測れなくても大丈夫です。窓口では、「この道は建築基準法の道路か」「敷地が道路に何m接していると見ているか」の2つを聞くと、理由の見当がつきます。

理由が分かった後の3つの道

理由が分かった後の進み方は、大きく3つに分かれます。

• 直せば建てられる: 道に接する幅が少し足りないだけなら、隣の土地の一部を買うなどで条件を満たせることがあります。借りるだけでは足りないことも多いので、満たせるかは建築の窓口か建築士に確かめてください。隣の持ち主との話し合いも要ります
• 許可や認定で建てられる余地がある: 建築基準法には、道路に接していなくても、役所の許可や認定で建築が認められる道があります。使えるかは土地の状況と役所の運用で変わるため、窓口か建築士に確かめます
• 今のままでは建て替えられない: 今の家を直して使い続ける、隣の持ち主に買ってもらう、再建築不可の家を扱う不動産会社に相談する、などの選択肢があります

「再建築不可だから売れない」とは限りません。ただ、ふつうの家より買い手が限られるのは確かです。住宅ローンを使いにくいため、買うのは現金で買える人や、再建築不可の家を専門に扱う買取業者が中心になります。

「既存不適格」との違いも確かめる

似た言葉に「既存不適格」があります。建てた時の決まりには合っていたのに、その後に決まりが変わって、今の基準に合わなくなった建物のことです。今の家を使い続ける分には、多くの場合そのまま使えます。

既存不適格は、建て替えの時に今の基準に合わせれば建てられることもあります。ただ、既存不適格で、しかも道の条件で再建築不可、という両方に当たる家もあります。窓口では、道路の扱いと合わせて、「建て替える時」と「今の家を直す時」のそれぞれの条件を聞いてください。

売り方を決める前に見比べること

再建築不可の家の相談をする時は、次の点を見比べてから決めます。

• 再建築不可であることを踏まえた提案か（ふつうの家と同じ前提で話が進んでいないか）
• 今の建物のまま売る案と、解体して売る案の両方を聞けるか
• 隣の持ち主に売る道も含めて、相談に乗ってくれるか

1社だけで決めず、同じ内容を複数の相手に伝えて、返ってくる提案を見比べてください。

つまずきやすいところ

• 「再建築不可」という言葉だけで諦め、理由を確かめずに止まる
• 見た目が道だから大丈夫だと、自分だけで判断する
• 相続した家の名義が亡くなった親のままなのに、売る相談だけを進める

相続した家なら、相続登記が済んでいるかも確かめてください。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したと知った日から3年以内が期限です。名義が親のままでは買う人へ名義を移せないため、売る段取りの一歩目になります。

役所の窓口で確かめる3つのこと

1. 家の前の道が、建築基準法の「道路」として扱われているか
2. 敷地がその道路に何m接しているか、足りない場合はあと何mか
3. 許可や認定で建てられる余地があるか、隣の土地で条件を満たせそうか

この3つが分かれば、不動産会社や建築士に相談する時も、話が早く進みます。

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