相続登記の期限はいつまで？名義が親のままの実家を売る前の段取り

こんな方へ: 親の家を相続したものの、名義が親のまま空き家になっていて、何から手をつければよいか分からない方 読むと分かること: 相続登記の期限と過料、売る前の順番、売る以外に土地を手放す制度との違い

相続登記の期限は、相続で家を取得したと知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に相続した家も対象で、その場合は2027年3月31日までに登記が必要です（取得を知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年以内）。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

そして、名義が親のままでは、買う人へ家の名義を移せません。売却の相談や売る話は登記の前でも始められますが、引き渡しまでに相続登記を済ませることが前提です。売るつもりがあるなら、相続登記は「いつかやる手続き」ではなく、売る段取りの中に入れる手続きです。

なぜ名義が親のままだと売れないのか

家を買う人は、登記に書かれた持ち主から名義を移してもらいます。持ち主が亡くなった親のままだと、誰が売る権限を持つのかが登記の上で分かりません。そのため、買う人も間に入る不動産会社も、引き渡しまでに相続登記が済むことを前提に話を進めます。

相続登記の期限と過料は、法務省のページに次のように書かれています。

• 施行日: 2024年4月1日
• 期限: 相続の開始を知り、かつ家の所有権を取得したと知った日から3年以内
• 過料: 正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象
• 前からの相続: 2024年4月より前の相続も対象で、2027年3月31日まで（取得を知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内）

期限までに遺産の分け方がまとまらない人のために、「相続人申告登記」という手続きも新しく設けられました。義務を果たしやすくするための手続きです。ただ、その後に話し合いで家を取得した時は、話し合いがまとまった日から3年以内に、その内容で登記する必要があります。自分の場合に使えるか、どんな効果があるかは、法務局で確かめてください。

名義が親のままの実家を売るまでの順番

名義が親のままの実家を売るまでの流れは、おおむね次の順番です。

1. 登記事項証明書で、今の名義を確かめる
2. 戸籍で相続人が誰かを確かめ、遺産の分け方を相続人どうしで話し合う
3. 片付けや解体を決める前に、不動産会社に売却の相談をする
4. 分け方に沿って相続登記をする（引き渡しまでに）
5. 相談の結果を見て、家財を片付ける範囲と、建物を残すか解体するかを決める

相続人が複数いる時は、2の話し合いで「誰の名義にして売るか」も決めます。1人の名義にまとめてからその人が売る形と、全員の共有の名義にして全員で売る形があります。共有にすると、売る時に全員の同意と手続きが要ります。どちらが合うかは、売った後のお金の分け方や税金の扱いでも変わります。税金のことは税務署か税理士に確かめてください。

2の話し合いがまとまらないと、誰の名義で売るかが決まらず、売る話は先に進みにくくなります。法律で決まった割合のまま全員の名前で相続登記をする方法もありますが、売る時は結局全員の同意が要ります。ここで止まる人が多い理由は、相続人の誰かと連絡が取れない、意見が合わない、の2つです。まとまらない時は、家庭裁判所の遺産分割調停があります。費用が心配な時は、法テラスの無料法律相談も使えます（収入・資産が一定の基準以下であることなどが条件）。

5の家財は、全部を片付けてからでないと売れないわけではありません。家財が残ったままの家の相談に応じる不動産会社もあります。片付けの負担で止まっているなら、片付ける前に一度相談してみる価値があります。

売る以外に「国に引き取ってもらう」制度もある

実家をどうするかは、売るだけが選択肢ではありません。2023年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）が始まっています。

選択肢	向いている状態	気をつけること
売る	買い手が見込める土地と家	相続登記が前提
国に引き取ってもらう	買い手が見込みにくい土地	建物がある土地は申請できない。負担金が要る

この制度で申請できないのは、たとえば次のような土地です。

• 建物がある土地
• 担保や、人に使わせる権利が付いている土地
• 境界が明らかでない土地・持ち主や範囲に争いがある土地

つまり、実家の建物が残ったままでは申請できません。申請の時には土地1筆ごとに審査手数料を納め、承認されなかった時も返ってきません。引き取りが決まった後には、土地の管理にかかる10年分の費用をもとに算定した負担金も納めます。解体費・審査手数料・負担金を合わせた額と、売る場合の手残りを比べてから決めるのが順番です。申請を考える時は、法務局に相談してください。

つまずきやすいところ

• 「売るのはまだ先だから」と登記を後回しにし、いざ売る時に相続人の話し合いからやり直しになる
• 建物が残ったまま、国に引き取ってもらう制度を当てにする
• 解体を先に済ませてから、売るか引き取ってもらうかを考え始める
• 家財の片付けが終わるまで、誰にも相談しない
• 相続人申告登記を済ませれば売れると思い込む（家を売る時は、名義を移す相続登記が別に要ります）

動く前に確かめる3つのこと

次の3つが分かれば、法務局でも不動産会社でも話が早く進みます。

1. 登記事項証明書で今の名義を、亡くなった方の戸籍で相続人になる人を確かめる
2. 相続人どうしで、遺産の分け方の話し合いが済んでいるかを確かめる
3. 家財の量と、建物を残すか解体するかのおおよその考えをまとめる

ウレルネは、「名義が亡くなった方のまま」「家財が残っている」などの事情と地域を選ぶと、その相談に応じると登録した不動産会社が候補に出るサービスです。送り先はご自身で選べて、送るのは無料です。候補がいない事情と地域は、いったん預かり、相談に応じる会社が見つかったらメールでお知らせします。ウレルネは不動産会社ではなく、売買の仲介や代理はしません。