前の道が細い・道が無い家の接道義務は、売る前に役所で確かめる

こんな方へ: 相続した家の前の道が細く、建て替えできないと聞いて不安な方 読むと分かること: 役所で何を聞くかと、うちが接道義務を満たすかの確かめ方

建て替えできないと聞いたら、まず家の前の道の種類を市区町村の窓口で確かめてください。接道義務を満たしていない土地では、原則として今の家を壊したあとに建て直せません。

2023年10月1日時点で、人が住んでいる住宅のうち、道路に接していないか幅2m未満の道路にしか接していないものは、1都3県で3.4〜6.8%でした。空き家では割合が高く、神奈川県の空き家の一戸建てでは24.3%です。

ただし、この割合は「建て替えできない家」の割合ではありません。建て替えられるかは、家の前の道が法律でいう道路かどうかなどで決まります。売る前に、市区町村の建築の窓口で家の前の道の種類を確かめてください。

1都3県で道が細い家はどれくらいあるのか

国の住宅・土地統計調査では、住宅の敷地が接している道の幅を調べています。人が住んでいる住宅について、1都3県と全国の結果をまとめたのが次の表です。

地域	住宅数	敷地が道路に接していない	幅員2m未満の道路に接する	接していない＋2m未満の割合(%)
全国	55,665,000	1,004,400	2,256,300	5.9
埼玉県	3,205,000	44,300	65,200	3.4
千葉県	2,782,300	50,400	75,600	4.5
東京都	7,235,400	89,000	234,400	4.5
神奈川県	4,271,500	100,300	192,100	6.8

出典: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（e-Stat）（https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00200522&tstat=000001207800&cycle=0&tclass1=000001207801&tclass2=000001207810）（2023年10月1日時点・2026年9月30日取得）を加工して作成

全国は5.9%で、1都3県のうち全国より高いのは神奈川県の6.8%だけです。神奈川県では、道路に接していない住宅だけで100,300戸ありました。東京都では、幅2m未満の道路に接する住宅が234,400戸あります。

相続した空き家だと割合はどう変わるか

人が住んでいない空き家で同じ割合を見ると、どの都県でも高くなります。全国では、人が住んでいる住宅の5.9%に対し、空き家（すべての建て方）は10.5%でした。

地域	建て方	空き家の数	接していない＋2m未満の割合(%)
全国	すべての建て方	9,001,600	10.5
全国	一戸建て	3,523,300	16.5
埼玉県	すべての建て方	330,400	5.3
埼玉県	一戸建て	124,600	8.3
千葉県	すべての建て方	394,100	7.5
千葉県	一戸建て	143,500	11.1
東京都	すべての建て方	896,500	6.3
東京都	一戸建て	97,800	14.7
神奈川県	すべての建て方	467,100	11.5
神奈川県	一戸建て	94,200	24.3

出典: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（e-Stat）（https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00200522&tstat=000001207800&cycle=0&tclass1=000001207801&tclass2=000001207810）（2023年10月1日時点・2026年9月30日取得）を加工して作成

空き家の中でも一戸建てに絞ると、どの都県でも割合はさらに上がります。神奈川県では空き家（すべての建て方）が11.5%で、一戸建ては24.3%でした。東京都でも、空き家の一戸建ては14.7%です。

親から相続した一戸建ての空き家を持っている方ほど、売る前に家の前の道を確かめておく意味があります。

なぜこの割合は「建て替えできない家」の割合ではないのか

この調査が見ているのは、敷地が接している道の幅です。建て替えできるかを決める次の二点は、表からは分かりません。

• その道が、建築基準法（建物の建て方を決めた法律）でいう道路かどうか
• 敷地がその道路に、どれだけの長さで接しているか

細い道でも法律上の道路として扱われていれば、敷地の一部を下げて道を広げる形（セットバック）で建て替えられることがあります。反対に、広く見える道でも、法律上の道路ではない通路だったという例もあります。

細い通路の奥に家がある土地（旗竿地）は、前の道が広くても、通路の幅が足りずに建て替えられないことがあります。だから表の割合は、道のことを先に確かめた方がよい家がどれくらいあるかの目安として読んでください。建て替えの細かい条件は、「再建築不可物件」の記事にまとめています。

うちの前の道が道路かどうかを確かめるには

まず、市区町村の役所にある建築の窓口（建築指導課などの名前です）で、家の前の道の種類を聞いてください。道路かどうかの記録は役所が持っているので、ほかで聞くより話が早く済みます。不動産会社も、査定の前に同じ記録を役所で確かめます。

1. 固定資産税の通知書に付いている明細で、土地の「地番」（登記の上での土地の番号）を控えます
2. 役所のホームページに、道路の種類を色分けした地図があれば先に見ておきます
3. 窓口で地番を伝えて、家の前の道が建築基準法でいう道路か、どの種類かを聞きます
4. 敷地を下げる必要があるかと、答えてくれた部署の名前をメモに残します

窓口では、法務局で取れる公図（土地の形と並びを示した図）を見せるよう求められることもあります。敷地の境目や接している長さがはっきりしない時は、土地家屋調査士（土地の測量と境目の専門家）へ相談してください。

確かめたあと、査定を比べるには

役所で聞いた道の種類のメモができたら、複数の会社の査定を比べます。建て替えできない家や、敷地を下げる必要がある家の見方は、会社によって違うからです。一社に断られても、そこで止める必要はありません。

ウレルネは不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。査定と値段の交渉はせず、売買の仲介や代理もしません。相談の流れは次のとおりです。

• 売主が、家について当てはまるもの（建て替えできない など）と地域を選んで相談を送ります
• 運営が、相談に応じると登録した不動産会社を探します
• 「相談に乗る」と答えた会社（最大三社）にだけ、相談を伝えます
• 会社の名前は、連絡先を伝える時に売主へメールで知らせます
• 相談に乗る会社が見つからない時も、メールで知らせます

売主が会社を選ぶ形ではありません。届いた査定は、最大三社まで比べられます。相談は無料で、料金は相談を受け取った会社が払います。

確かめる時につまずきやすいのはどこか

一つ目は、住所だけを伝えて話が進まないことです。役所の道路の記録は地番で探すことが多く、住所と地番の番号が違う地域もあります。先に地番を控えておけば、窓口で探し直す手間が省けます。

二つ目は、不動産会社の「建て替えできないかも」という一言で決めてしまうことです。役所で聞くと、敷地を下げれば建て替えられる道だったと分かることもあります。売り方を決めるのは、役所の答えを聞いてからにしてください。

確かめられたかを見分けるには

次の二つが言えれば、道についての確認は済んでいます。

• 家の前の道が建築基準法でいう道路か、どの種類かを、役所の言い方のまま言える
• 敷地を下げる必要があるかどうかが分かっている

このメモを査定を頼む会社に渡せば、同じ説明を何度も繰り返さずに済みます。